Reforma Tributária e o mercado imobiliário: o que realmente muda com a LC 214/2025
A Reforma Tributária aprovada pela Lei Complementar 214/2025 representa uma das maiores mudanças já feitas no sistema tributário brasileiro. Ela substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos sobre o consumo: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Especialistas apontam que a mudança pode aumentar a carga tributária para investidores e locadores profissionais, enquanto pequenos proprietários e habitação popular tendem a ser preservados por meio de redutores específicos.
O governo defende que o novo modelo trará mais eficiência, simplicidade e previsibilidade. A transição será gradual, com implantação total prevista para 2033.
Este guia detalha os impactos para quem aluga, vende ou atua com locação por curta temporada — incluindo plataformas como Airbnb e Booking.
Principais mudanças com o IBS e a CBS
Base legal: EC 132/2023 e LC 214/2025
Tributos extintos: PIS, Cofins, ICMS e ISS
Novos tributos: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal)
Setor imobiliário afetado: incorporação, loteamento, locação, administração, cessão onerosa e intermediação
Entrada em vigor: fase piloto a partir de 2026 e operação plena até 2033
Redutores previstos na reforma
- Redutor de ajuste: evita bitributação ao considerar custo de terreno, serviços e insumos.
- Redutor social: garante tratamento diferenciado para habitação popular.
Um novo modelo tributário para um mercado complexo
A reforma não é um ajuste pontual, mas uma reestruturação completa. Ela inaugura o modelo de “IVA dual”, com dois impostos (IBS e CBS) que substituirão os antigos tributos federais, estaduais e municipais.
De acordo com a cartilha do Secovi, operações como incorporação, venda, locação, administração, intermediação e cessão onerosa passarão a ser alcançadas pelo IBS/CBS.
A transição será escalonada: testes começam em 2026, e a aplicação integral ocorrerá até 2033. Contratos antigos podem migrar para regimes específicos, mas isso implica renunciar a créditos tributários.
Segundo o advogado José Guilherme Missagia, a preocupação do mercado é que o custo final dos imóveis aumente devido à incidência tributária em toda a cadeia imobiliária — especialmente no segmento de alto padrão.
Locadores profissionais entram na mira
A reforma cria uma distinção clara entre locadores eventuais e locadores profissionais. Passam a ser contribuintes obrigatórios do IBS/CBS:
Quem passa a pagar IBS/CBS no aluguel residencial
✔ Pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil
✔ Quem receber mais de R$ 24 mil em um único mês
✔ Pessoas jurídicas que atuam como locadoras
Carga estimada:
- Pessoas físicas: até 36% (27,5% IR + 8,4% IBS/CBS)
- Pessoas jurídicas: até 18% (8% IBS/CBS + ~10% IRPJ/CSLL)
Segundo a tributarista Lara Oliveira Gonçalves, as PJs — especialmente holdings — continuam tendendo a apresentar carga menor, mas cada caso deve ser analisado individualmente.
Curta temporada: risco de tributação dobrada
A LC 214/2025 determina que aluguéis de curta duração (até 90 dias) podem seguir as mesmas regras do setor hoteleiro. Isso levanta dúvidas importantes:
Questões em aberto
- Todas as pessoas físicas que alugam por temporada serão enquadradas?
- Ou apenas aquelas consideradas contribuintes obrigatórias?
Possível impacto na carga tributária
- Locador pessoa física no aluguel tradicional: 8,4%
- Regime equivalente ao hoteleiro: 16,8% (alíquota padrão com redução de 40%)
Segundo Lara, isso pode dobrar o imposto de quem aluga por plataformas como Airbnb.
Compra e venda ganha nova lógica
Para pessoas físicas, o IVA dual só incide se elas forem classificadas como contribuintes. Nesse caso:
- Na compra de imóvel de pessoa jurídica (construtora/incorporadora), incide ~14%, que gera crédito tributário.
- Na venda futura, o imposto recai apenas sobre a margem de lucro, descontando o crédito pago na compra.
O mesmo vale para empresas que compram e vendem imóveis regularmente.
Quando a pessoa física se torna contribuinte na compra e venda
✔ Se vender ou ceder direitos de mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos.
Compra e venda: quando a pessoa física passa a ser contribuinte
A pessoa física pode ser enquadrada como contribuinte do IBS/CBS em duas situações:
1. Pela quantidade de imóveis vendidos
Torna-se contribuinte quando alienar ou ceder direitos sobre mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos.
2. Pela renda obtida no ano
O enquadramento também ocorre se, no mesmo ano-calendário, a renda com:
- a alienação de mais de três imóveis,
somada à - a receita obtida com um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos cinco anos,
superar R$ 288 mil.
Segundo tributaristas, as receitas de aluguel também devem ser computadas nesse cálculo, quando existirem.
Como funciona a tributação para quem se torna contribuinte
Na compra
- Incidência de aproximadamente 14% sobre imóveis adquiridos de pessoa jurídica (incorporadoras e construtoras), gerando crédito tributário.
Na venda
- IBS/CBS incidem somente sobre a margem de lucro, abatido o crédito gerado na compra.
Quem não se encaixa como contribuinte
Permanece submetido apenas ao ITBI e ao imposto sobre ganho de capital.
Como reforça a tributarista Lara Oliveira Gonçalves, “não é qualquer pessoa física que está sujeita ao IBS/CBS; é preciso preencher os critérios de enquadramento”.
Além disso, o ITBI e o imposto sobre ganho de capital continuarão sendo cobrados em todas as transações imobiliárias, mesmo com a implementação do IVA dual.
Impactos para empresas do setor imobiliário
Corretoras, administradoras de imóveis, empresas de intermediação e incorporadoras passam a integrar plenamente o regime do IBS/CBS. Para muitas delas, especialmente no regime regular, a tendência é de aumento de carga tributária.
Empresas afetadas
- Corretoras de imóveis
- Administradoras de locação
- Empresas de intermediação
- Incorporadoras e construtoras
Principais desafios
- Atualização de sistemas
- Contabilidade mais detalhada
- Planejamento tributário permanente
- Reforço de governança e compliance
Quem fica fora da nova tributação
A legislação prevê salvaguardas importantes:
Não se tornam contribuintes
- Pessoas físicas com até três imóveis alugados
- Renda anual de aluguel inferior a R$ 240 mil
Esse grupo permanecerá fora do alcance do IBS/CBS.
Mecanismos de proteção
A LC 214/2025 estabelece o redutor social, destinado a preservar moradias de baixo valor. Entre os benefícios, está a dedução de até R$ 600 por mês da base tributável em locações residenciais populares.
Operações isentas
Algumas operações seguem fora da incidência do IBS/CBS, como:
- Permutas sem torna
- Transmissões de garantia
- Determinadas operações envolvendo fundos patrimoniais
Essas exceções reduzem o impacto sobre práticas tradicionais do mercado imobiliário.
A visão do governo
O Ministério da Fazenda afirma que a reforma tem como propósito modernizar o sistema tributário e torná-lo mais eficiente. O governo defende que:
Principais argumentos
- Garantia da não cumulatividade plena, permitindo crédito integral ao longo da cadeia.
- Redução da guerra fiscal e simplificação dos tributos.
- Aumento da competitividade e atração de investimentos.
- Proteção à habitação de baixa renda por meio do redutor social.
- Transição suave, com implementação gradual até 2033.
- Regimes especiais para contratos antigos, mediante renúncia a créditos.
A obrigatoriedade do CIB (Cadastro Imobiliário de Bens) ampliará a rastreabilidade das operações e o combate à evasão, como destaca o advogado José Guilherme Missagia.
Em resumo
A reforma tributária redesenha o ambiente fiscal do mercado imobiliário brasileiro.
Os principais impactos recaem sobre:
- Locadores profissionais, que poderão enfrentar aumento de carga tributária e maior complexidade operacional.
- Empresas do setor, que precisarão reforçar governança, ajustar sistemas e rever modelos de negócio.
Por outro lado, pequenos locadores e habitação popular recebem proteção por meio de redutores e isenções específicas.
O mercado precisará se adaptar — revisando contratos, modernizando processos e planejando com maior precisão — para prosperar no novo regime do IBS/CBS.